Decía el ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, durante una intervención en el Congreso de los Diputados, allá por marzo de 2018 que limitar el precio que se puede pedir por el alquiler de las viviendas, “como se hace en París o en Berlín, solo sirve para encarecer la renta y reducir la oferta”. Un par de meses antes, en enero, llegaba al Congreso la primera ley que proponía limitar los precios del alquiler, presentada por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), y con el apoyo de Unidos Podemos, Compromís, ERC, PDeCat y Bildu. 

De eso va a hacer pronto un año y Podemos, ahora compartiendo jefatura como socio preferente del Gobierno de Pedro Sánchez, hace a los PGE, presentados el pasado viernes en Consejo de Ministros, rehenes de esta reivindicación porque “o rectifican el decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler para que refleje todas las medidas acordadas” o no apoyarán los Presupuestos. Lo dice la portavoz de En Comú Podem, Lucía Martín, que exige al Ejecutivo de Pedro Sánchez que "cumpla con el acuerdo".

Y el Ejecutivo duda, cómo no cuando siempre está instalado en la duda, a pesar de que María Jesús Montero, titular de Hacienda, confirmara hace unos días el compromiso del Gobierno de llevar a cabo esta medida, a pesar de que en el Ministerio de Fomento advierten de que en la práctica no será tan fácil mientras Nadia Calviño, ya ha manifestado en más de una ocasión que la decisión escocerá a los fondos que han invertido en el sector aquí en España.

Los interrogantes que se plantean están haciendo brecha entre los distintos ministerios

Lo que está claro es que antes de anunciar lo que se supone que quiere hacer en este caso, el Gobierno debería saber que se enfrenta a una situación ciertamente enrevesada ya que aplicar esta medida tiene sus complicaciones. Empezando porque la exigencia de Podemos es que se traspase a los Ayuntamientos la facultad de poner límite a los alquileres cuando consideren que en un lugar determinado “están tensionados”, ¿pero… en que se van a basar para determinar si lo están o no?, ¿hay algún indicador que pueda servir para ello?, ¿se utilizará el mismo rasero para todos los casos, zonas, ciudades, pueblos, comunidades…? Estos son algunos de los interrogantes que se plantean y que están haciendo brecha entre los distintos ministerios.

En primer lugar porque en España no existe un índice nacional que recoja los precios de los alquileres en todas las ciudades, por lo que normalmente se tiende a utilizar la información que facilitan portales inmobiliarios como Idealista, que lo que hace es dar a conocer los precios de la oferta y no de los precios a los que se firman los contratos. 

El Instituto Nacional de Estadística sí incluye los alquileres en la evolución del Índice de Precios al Consumo, pero sólo en cuanto a su incremento o disminución y no en cuanto a los valores absolutos. Asi que lo primero, indispensable, sería crear un índice nacional para poder partir de datos reales. 

Otro de los problemas que plantea la posible reforma es el hecho de que sean los Ayuntamientos los que decidan cuándo se deben limitar los precios de los alquileres, ya que no existirá un criterio homogéneo y se podría incurrir en diferencias que podrían dar lugar a desigualdades. 

El precedente de los años 60

El precedente en la fijación de un límite en la renta del alquiler se remonta a los años 60, cuando se planteó poner un tope al alquiler como forma de favorecer el acceso a la vivienda. Esto dio lugar a los alquileres de renta antigua que estuvieron vigentes hasta que en 1985 se aprobó el conocido como Decreto Boyer, que eliminaba la prórroga forzosa vigente en los contratos desde 1964. Hubo que esperar a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1995 para que se aprobase otra reforma por la que se establecía la actualización de las rentas con el IPC. El resultado de topar la renta lo que provocó, según los expertos, es que desapareciese la oferta de viviendas en alquiler porque al no poder subir la renta los propietarios no obtenían ninguna rentabilidad.

La experiencia que llega de otros países en los que se han aplicado medidas similares, como Francia y Alemania, es que no han tenido el efecto deseado

Un intento más reciente de controlar el precio del alquiler es el que se implantó en Cataluña el año pasado con la fijación de un índice de referencia del alquiler que surge a partir de las fianzas depositadas en el Incasol (Instituto Catalán del Suelo). Este índice tiene en cuenta las dimensiones del piso, la ubicación, la antigüedad, el año de construcción y otros extras para señalar un precio oficial por metro cuadrado. Recientemente, la Generalitat valenciana también ha anunciado la creación de un índice de precios no obligatorio para fijar la renta del alquiler, que llevaría incluidos unos beneficios fiscales para los propietarios.

Sin embargo, la experiencia que nos llega de otros países en los que se han aplicado medidas similares, como Francia y Alemania, es que no han tenido el efecto deseado. En el caso de París, y según recuerdan desde el portal inmobiliario Idealista, una norma impedía elevar el precio del alquiler más de un 20%, pero los propietarios aprovecharon los vacíos legales para superar ese límite. Al final, un tercio de las ofertas superaba el precio marcado por la ley; mientras que otro 15% de las viviendas se habían "evaporado" del mercado, según Idealista.

En el caso de Berlín, donde limitaron las subidas de los nuevos contratos al 10% en las zonas consideradas como 'tensas', entre el 66% y el 95% de los pisos disponibles están por encima de esos máximos. Además, ha surgido un nuevo concepto, la 'provisión', que exige a los inquilinos pagar entre una y dos mensualidades que el propietario no devuelve, según el portal inmobiliario que además señala que en París desaparecieron 19.000 viviendas de alquiler del mercado, mientras que en Berlín los propietarios se aprovechaban de las excepciones de la norma ya que los límites no se tienen en cuenta si la vivienda ha sido reformada y no necesariamente en su totalidad.