El Ibex cerró la jornada en los 9.292,9 puntos, un 0,06% de subida, frente a Colonial, que bajó un 0,09%

En octubre de 2018, se producía un movimiento histórico en el accionariado de Colonial. El fondo soberano de Catar se convertía en su principal accionista y pasaba a controlar el 20% de los títulos de la socimi. Superaba así al magnate mexicano Carlos Fernández González, que disponía en ese momento del 18,4% del capital.

El llamado Qatar Investment Authority (QIA), es decir, el Gobierno catarí, entró en Colonial por primera vez en 2014, cuando se hizo con el 3,78% de sus acciones. Años después fue ganando posiciones, junto a Carlos Fernández, con la intención de sustituir al Grupo Villar Mir como accionista de referencia, que llegó a tener el 24%, hasta que, en 2018, salió completamente del capital de la inmobiliaria.

Ahora, 17 de octubre de 2023, QIA sigue liderando la lista de accionistas de Colonial, seguido de Carlos Fernández González que a día de hoy controla el 14,8% del capital. A Fernández, empresario mexicano de ascendencia leonesa, se le considera como una de las fortunas más pujantes de la Bolsa española. Además de Colonial, cuenta con participaciones en PRISA y Santander.

La familia Puig, dueños de la famosa perfumería, es el tercer mayor accionista desde este año con el 7,4%. Le sigue Águila, grupo inversor del colombiano Alejandro Santo Domingo, que tiene el 7,09%.

Credit Agricole y DIC Holding suman algo más del 8,6% del capital mientras que Blackrock y Corporación Financiera Alba controlan un 3,9% un 3,016% respectivamente.

Los tipos altos reducen el margen de beneficio en las nuevas operaciones y el temor a una desaceleración económica podría comprometer los ingresos

Colonial está a la cabeza de las cotizadas del sector por el valor sus propiedades que supera los 13.000 millones de euros. Propiedades que, básicamente, son oficinas en Madrid, Barcelona y París.

Pero la inmobiliaria, como el resto de compañías del sector, está sufriendo el impacto de las alzas continuas de los tipos de interés a pesar de que, como escudo a esta normalización monetaria, las cotizadas se han esforzado por alargar la vida de la cartera de deuda y, sobre todo, han optado por los tipos fijos como defensa ante el alza del precio del dinero.

Es el caso de Colonial, que según la información que figura en la CNMV, el cien por cien de su deuda está referenciada a tipo fijo.

Aseguran los expertos que, a pesar de que mantienen una alta tasa de ocupación de los inmuebles, y que, precisamente, su deuda es a tipo fijo, el mercado sigue percibiendo riesgo. “Los tipos altos reducen el margen de beneficio en las nuevas operaciones y el temor a una desaceleración económica podría comprometer los ingresos” aseguran desde XTB

Y para reducir esa deuda, Colonial ha emprendido una política de desinversiones cuya primera tanda le ha supuesto ingresos por 500 millones que le han permitido recortar su deuda neta en 421 millones, hasta situarla en 4.934 millones de euros.

Según explicó Pere Viñolas, CEO de Colonial, en la junta de accionistas de junio, “el plan de desinversiones ha funcionado muy bien y habrá una segunda oleada en el segundo semestre de este año”

Y mientras se deshace de propiedades para hacer frente a su pasivo, la socimi elevó su dividendo a 0,35 euros por acción el pasado mes de junio lo que supuso un desembolsó 135 millones de euros. Un reparto que está por encima de los 0,24 euros que distribuyó el año pasado y que forma parte de la estrategia de la compañía respecto a la retribución al accionista.

Según explicó Pere Viñolas, CEO de Colonial, en la junta de accionistas de junio, “el plan de desinversiones ha funcionado muy bien y habrá una segunda oleada en el segundo semestre de este año”

De hecho, desde 2017, la compañía ha mejorado esta retribución en más de un 40% y, tal y como recordó recientemente el Consejero Delegado de la compañía, la intención es ir subiendo un 10% esa remuneración en los próximos años.

Lo que es difícil de encajar, o de comprender, es la apuesta por reducir deuda al mismo tiempo que ofreces un dividendo tan generoso a costa de vender activos. Dicho en otras palabras, Viñolas está haciendo que Colonial gaste por encima de sus posibilidades económicas. 

Es más, Viñolas, que ha comparecido junto al presidente, Juan José Brugera, ha insistido en que repartir el dividendo prometido es posible por "la solidez de los fundamentales de la compañía y la exitosa ejecución del plan estratégico". Es decir, para pagar el dividendo prometido necesitan, o bien vender activos o bien volver a niveles de apalancamiento peligrosos

Pero la cotización de la compañía no va en sintonía con la estrategia empresarial.  El consejero delegado de Colonial reconoció que 2022 no fue un buen año a nivel de cotización, con una caída de las acciones del 27%, con un retroceso acumulado del 36% desde el estallido de la pandemia. "Es un fenómeno muy agregado y muy sectorial, que afecta a todo el inmobiliario por igual. Es una evolución que se separa de los fundamentales de la compañía".

En octubre de 2018, se producía un movimiento histórico en el accionariado de Colonial. El fondo soberano de Catar se convertía en su principal accionista

Hay que recordar, no obstante, que Colonial obtuvo un beneficio neto de 8 millones de euros en 2022, lo que supone una caída del 98% respecto al año anterior debido al impacto contable de la variación del valor de sus activos por la subida de los tipos de interés, y que, hasta junio de este año, perdió 347 millones por la misma causa: la reducción del valor de sus activos.

Lo cierto es que la compañía, que cae un 12% desde principios del año y cuya capitalización bursátil ha pasado de los 4.450 millones en 2021 a los 2.900 en 2023, tiene un decalaje entre el precio de cotización y el potencial estimado por el consenso de las distintas casas de análisis. De hecho, éstas le asignan un precio de 6,8 euros, es decir, un potencial del 28%...con una excepción, la de Goldman Sachs. El banco de inversión ha recortado su precio objetivo un 25%, lo que significa pasar de los 6,10 euros, a los 4,60.