Licenciado en Ciencias, con especialización en Finanzas (Colegio de Administración de Empresas) por la Universidad de Northeastern, Boston (EEUU), con más de veinte años de experiencia en banca privada y family office.
Martín de Abbad se incorporó a iCapital como Director de Real Estate, en 2021. Desde su puesto y junto a su equipoanalizan todas las oportunidades de inversión y desinversión de activos inmobiliarios.
"Nuestro principal foco está en la inversión en activos inmobiliarios directos para el patrimonio de nuestros clientes", nos cuenta en esta entrevista, y reconoce que, en España, "el inversor siempre ha dedicado parte de su patrimonio a inversiones inmobiliarias y eso es difícil cambiarlo".
-Martín, con 30 años de experiencia a sus espaldas, ¿le ha marcado algo especialmente en este cuarto de siglo largo de profesión?
En este tiempo han pasado mil cosas, desde luego me llamaba mucho la atención cuando, en los años de 2005 a 2008, los clientes de la entidad en la que yo trabajaba venían a las reuniones con un apetito inversor tremendo y mucha ilusión, frente al periodo de 2009 a 2013, en el que enviaban a sus abogados o administradores concursales y que acudían con otra mentalidad.
Por el contrario, y siendo un aspecto positivo, me ha gustado el reconocimiento que nuestros clientes nos indicaban tras realizar una operación de inversión exitosa, algo que ha sucedido en muchas ocasiones.
-Es director de Real Estate en iCapital. ¿En qué consiste exactamente su trabajo?
Por un lado, analizar todas las oportunidades de inversión y desinversión de activos inmobiliarios que nos llegan a través de nuestros clientes o desde proveedores externos.
Adicionalmente, estudiamos proyectos de coinversión que, por ser de un mayor volumen, necesitan de capital complementario para poder acometer la inversión.
Las residencias de ancianos y de estudiantes son activos interesantes para fondos de inversión
-¿Cómo opera iCapital? ¿Invierten en fondos inmobiliarios?
Desde el área de Real Estate de iCapital, nuestro principal foco está en la inversión en activos inmobiliarios directos para el patrimonio de nuestros clientes. En el caso de inversión internacional, al requerir de un mayor capital y complejidad en la estructuración, si podemos valorar fondos inmobiliarios core o value-add.
-He leído un titular que decía: “Los family office calientan el Real Estate”. Y usted, a finales de 2024, aseguraba en un artículo que cada vez veían más interés en sus clientes potenciales y actuales en realizar inversiones inmobiliarias. ¿Se mantiene esa tendencia?
La tendencia se mantiene, sin duda. En determinadas áreas geográficas es cierto que los precios del residencial han subido mucho, por lo que hay que analizar con mucho detenimiento las oportunidades que nos presentan. En España, el inversor siempre ha dedicado parte de su patrimonio a inversiones inmobiliarias y eso es difícil cambiarlo.
-Es decir, que en España, se sigue priorizando la inversión en ladrillo frente al private equity, por ejemplo.
El private equity ha llegado con fuerza en los últimos años y se ha instaurado como un nuevo asset class a la hora de diversificar un patrimonio familiar o institucional. Yo diría que la inversión inmobiliaria de media puede suponer un 30% del patrimonio total, sin que el private equity le afecte.
-Tengo entendido que no ocurre lo mismo en otros países europeos, ¿por qué?
Si hablamos de residencial, en otros países la gente está más acostumbrada al alquiler frente a la compra. Para mí es una tendencia errónea, pero eso depende mucho de la capacidad financiera de cada persona.
La solución al problema de la vivienda pasa por que haya suelo disponible para construir, financiación a promotores y que la administración sea ágil en la concesión de permisos de obra
-El BCE va a seguir bajando tipos y eso juega a su favor. ¿No es así?
Eso juega a favor sin duda, ya que facilita el acceso a la inversión inmobiliaria. De hecho, cuando los tipos han estado altos, el volumen de inversión inmobiliaria en todos los países ha disminuido mucho. Pero, de todas formas, los bancos estudian a fondo la capacidad de repago del cliente y cada día los requisitos son más exigentes.
-En España tenemos un grave problema con la vivienda, no hay oferta, los precios suben... ¿dónde está la solución?
En España hay un déficit de vivienda grande y, por tanto, cuando la oferta es baja, sube la demanda y los precios también aumentan. En la actualidad, nosotros estamos estudiando invertir en algunos fondos de inversión cuyo objetivo es el desarrollo de viviendas, tanto tradicionales, como asequibles, que están destinadas a cubrir el déficit de stock. La solución no es fácil, pero, entre otras cosas, pasa por que haya suelo disponible para construir, financiación a promotores y que la administración sea ágil en la concesión de permisos de obra.
-Que España se haya convertido en un destino inmobiliario atractivo, sobre todo, y en algunos casos como Madrid, para inversores de alto poder adquisitivo, ¿juega en contra? ¿distorsiona el mercado?
Madrid se ha convertido en un destino atractivo para todo tipo de inversores. Es cierto que en algunas zonas de la capital los precios se han disparado y podemos empezar a ver repercusiones muy altas cercanas a otras capitales europeas. Yo creo que en cierto modo esto aporta riqueza, generación de empleo, turismo y empuje internacional a nuestra ciudad. Pero, por el contrario, esto puede jugar en contra para el bolsillo del español, que no tiene la capacidad económica de personas de otras nacionalidades acostumbrados a estos niveles. El hecho de la llegada de muchos inversores hispanoamericanos, americanos y europeos, ha hecho que los precios suban y distorsionen cierta zonas de la capital, pero ese dato no se debe extrapolar al resto de localidades.
La inversión inmobiliaria de media puede suponer un 30% del patrimonio total
-Pero no solo son viviendas porque creo que los centros de datos son muy atractivos en estos momentos, ¿no es así?
Los centros de datos son el activo de moda, lo que pasa es que no todas las ubicaciones son aptas para este tipo de uso. Sin duda, veremos en los próximos años mucho interés y transacción en este campo.
-También lo denominados ‘senior living’, es decir, residencias de ancianos, y las residencias de estudiantes…
Las residencias de ancianos y de estudiantes son activos interesantes para fondos de inversión que buscan generar una rentabilidad para sus inversores. También empiezan a formar parte de muchos patrimonios en la media que los planes de negocio de los operadores sean rentables. En las principales ciudades españolas, donde hay muchas universidades, empiezan a faltar camas para los alumnos y, por ello, los operadores buscan inversores para el desarrollo de nuevas ubicaciones y poder explotarlas en este régimen.
-Pero, ¿cuál será el activo por excelencia en este 2025?
El residencial.
Los centros de datos son el activo de moda, lo que pasa es que no todas las ubicaciones son aptas para este tipo de uso
-¿El segmento comercial ha dejado de ser interesante?
No, es cierto que dentro de comercial se engloban varios subsegmentos. Los locales comerciales en zonas prime siguen teniendo interés, siempre que cuenten con contratos de arrendamiento interesantes y buen inquilino.
-¿Cuáles son los principales riesgos del sector?
En 2009 vimos cómo los precios de muchos activos inmobiliarios empezaron a caer. En la actualidad, las cosas son muy diferentes, porque las entidades financieras ya no prestan con la alegría de aquel momento, por lo que veo menos riesgos. Pero el sobreapalancamiento a través de estructuras complejas es sin duda un riesgo.
-Que el mercado europeo, las Bolsas europeas, lleven un 2025 estupendo, ¿puede restar atractivo al inmobiliario como inversión?
Las inversiones no son estáticas, cada inversor se va adaptando a la situación de mercado actual, las bolsas son líquidas y puedes disponer de tus fondos de manera inmediata. En cierta medida, puede afectar a sobreponderar más la renta variable, aunque el atractivo del inmobiliario permanecerá.
Los locales comerciales en zonas prime siguen siendo atractivos, siempre que cuenten con contratos de arrendamiento interesantes y buen inquilino
-Por último, ¿algo que se nos haya pasado por alto… por ejemplo, una buena película, un buen libro, un buen paseo, un buen plato de…?
¡Una escapada en familia para esquiar y poder respirar aire puro!
