Merlin Properties sube tímidamente en bolsa un +0,56% contribuyendo a su recorrido ascendente desde 2015. La acción de la compañía busca llegar al nivel de los 12,80 € por acción (máximo de abril de 2018), sin embargo, todo dependerá del comportamiento de la deuda a partir de 2022.

El beneficio neto consolidado se sitúa en 262 millones de euros (M€), aunque la cuenta de resultados de los seis primeros meses de este año no es muy comparable con el ejercicio anterior (-45,4%) porque hay que tener en cuenta la venta de Tesla Residencial y la revalorización de activos. El beneficio operativo ha sido de más de 157 M€, por lo que ha crecido un 11,6%, equivalente a 0,33 céntimos por acción.

Aumentan los ingresos en todas las áreas: oficinas, centros comerciales y logísticos. Asimismo, sabemos que el negocio evoluciona de forma progresiva porque, en los últimos 12 meses, aunque ya viene desde más atrás, el incremento de las rentas no ha dejado de subir, y deja en Merlin Properties un incremento del 8,3%. Las alzas en renovaciones son del 5% en Madrid, del 14,9% en Barcelona y del 10,5% en Lisboa, lo que hace que la tasa de ocupación se incremente en seis meses un 0,27% hasta el 90,3%... y si la comparamos con hace un año, ha mejorado un 2,43%.

El beneficio neto se sitúa en 262 millones (-45%) por la venta de Tesla Residencial y la revalorización de activos y el beneficio operativo es de 157 millones

Los proyectos como el Plan Landmark I se han comportado bien en la Torre Chamartín, firmando 8.487 metros cuadrados (m2) incluyendo la extensión con Deloitte de 6.365 m2 y una opción de extender 2.121 m2 más con un 84% de ocupación. Por otro lado, en Torre Glóries, que alumbra de azulón las noches de Barcelona, han sido alquilados 11.807 m2, alcanzando la ocupación total. Números muy redondos mientras no se repita una situación como la vivida en 2008 en el sector inmobiliario.

Todas estas inversiones han requerido deuda, donde el primero de sus principales vencimientos tiene lugar en 2022 por valor de 716 M€; 867 M€ en 2023, 1.077 M€ en 2024 y 776 M€ en 2025, siendo el resto a mayor plazo por 1.820 M€. Con un valor bruto de la deuda financiera de 5.292 M€ y dada la estructura de vencimiento del medio plazo, la refinanciación está casi sentenciada, puesto que el flujo de efectivo generado este año ha sido de 85,4 M€ frente a los 135,7 M€ del primer semestre del año pasado, lo que no da ni para empezar.

El flujo de efectivo de las actividades de explotación suma 209 M€, frente a los 56,5 M€ generados en junio de 2018. La compañía sigue invirtiendo con un flujo efectivo de inversión de -185,9 M€. Y en materia de flujo de efectivo de financiación, la empresa ha remunerado al accionista con 139 M€.

Números muy redondos mientras no se repita una situación como la vivida en 2008 en el sector inmobiliario

Merlin Properties está viviendo una situación cómoda en el mercado inmobiliario porque ya hace más de una década que sucedió el desastre de las subprime. La crisis de 2008 se pudo medir por la cantidad de emisión de obligaciones de deuda respaldadas contra hipotecas, las cuales no han dejado de disminuir desde aquella época. Sin embargo, todo ‘Lobo de Wall Street’ encuentra su manera de generar negocio, y esta vez han encontrado las CLO, Obligaciones de deuda respaldadas contra emisión de deuda empresarial en lugar de hipotecaria. Básicamente, se están emitiendo productos sin cesar que antes tenían como respaldo una vivienda (activo que supuestamente era muy seguro porque, ¿quién no paga su hipoteca?), y ahora tienen una empresa, que hoy va bien, mañana no tan bien. Luego empresas como Merlin Properties, sin diversificación alguna del mercado inmobiliario, permanecen durmientes y abiertas a eventos potencialmente nocivos que el ciudadano de a pie ni siquiera sabe de su existencia.