La junta general extraordinaria de accionistas de Neinor Homes ha aprobado la Oferta Pública de Adquisición (OPA) de acciones para comprar el 100% de la también promotora inmobiliaria Aedas Homes por un importe máximo de 1.070 millones de euros, según ha informado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
Como ya analizó Ana Sánchez Arjona en Hispanidad, la operación saldría adelante sin problemas, y es que los fondos Orion European Real Estate, Stoneshield Southern Real Estate y Welwel Investments, artífices de la operación, son titulares, directa o indirectamente, del 29,5%, 25,7% y 13,5% del capital social de Neinor Homes, por lo que su aprobación no era una dificultad.
Y Aedas Homes ha hecho su parte, controlada al 79% por el fondo estadounidense Castlelake, ya se ha comprometido a aceptar la venta de sus títulos, dando así por asegurado el éxito de la transacción.
Neinor pagará 21,33 euros por cada acción de Aedas, tras descontar los últimos dividendos entregados por esta segunda promotora. A lo que hay que sumar una cartera compuesta por unas 20.200 viviendas, el 50% de ellas en Madrid, de las cuales 13.809 unidades están actualmente en producción, 9.049 en construcción o ya terminadas y 3.700 están pre-vendidas con unos ingresos futuros de 1.700 millones de euros.
Este lunes, la compañía ha informado a la CNMV de la colocación de una emisión adicional de 100 millones de euros de sus bonos senior garantizados al 5,875%, con vencimiento el 15 de febrero de 2030, destinados a fines corporativos, incluida la financiación de la OPA.
Neinor lleva subiendo en Bolsa toda la mañana, pero no debemos olvidar que el mercado penalizó desde un principio a Aedas, incluso cuando comenzaron los rumores sobre la posible OPA, ya que, en situaciones similares, y normalmente, la empresa objetivo sube. La oferta se lanzó a 24,48 euros por título, un precio “disparatadamente bajo”, según los expertos consultados en ese momento, que suponía un descuento cercano al 20% si se compara con la cotización de hace apenas unos meses, cuando sus títulos llegaron a rozar los 27 euros, con una capitalización superior a los 1.170 millones. Ahora apenas supera los 900.
Pero es que, Apollo, el fondo liderado por Leon Black, había entrado en escena, y eso ponía en duda la compra… precisamente "por el precio al que a Apollo le podía encajar el retorno de la operación”, opinaba el analista de Renta 4, para añadir que buscarían la fórmula para pagar menos de tal manera que la rentabilidad le fuera atractiva a un fondo de estas características.
Y así fue porque, el pasado 9 de julio, Neinor redujo la oferta hasta los 21,33 euros, precio ajustado tras los últimos dividendos distribuidos por Aedas. La operación se empezó a fraguar, aseguran fuentes del mercado, a principios de año tras las conversaciones que mantuvo Borja García-Egotxeaga, con los representantes del fondo y dicen que a espaldas de la dirección de Aedas que capitanea David Martínez, su consejero delegado.
No debemos olvidar que Castlelake es el fundador de Aedas. Llegó a España en 2013 como TPG Credit, cuando el mercado inmobiliario nacional, estaba a precio de ganga tras el impacto de la crisis financiera de 2008.
En octubre de 2017, el fondo decidió sacar a bolsa su inmensa cartera de suelos bajo la denominación de Aedas Homes, creada por el propio vehículo inversor (propiedad de Brookfield Asset Management actualmente) en febrero de ese mismo año.
El futuro de Aedas pasa por su desaparición como empresa mientras Neinor se alza con el triunfo, la promotora que surja de la OPA no solo liderará en número de viviendas en desarrollo, sino también en capacidad de ejecución. Es decir que habrá un antes y un después en el sector tras la fusión. Para iniciar el periodo de aceptación, Neinor queda ahora únicamente pendiente de la aprobación del folleto por parte de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y reitera su previsión de completar la transacción durante el cuarto trimestre de 2025.
