Vamos con las cuentas de una SOCIMI, las sociedades de moda. En concreto, de Merlin Properties que, en el momento de escribir estas líneas, y con los resultados del primer semestre de 2018 subía un casi un 1% (frente al 0,7%, en que lo hacía el Índice).

Merlin cotiza en la bolsa española desde 2015. Como SOCIMI que es, lo que se conoce también en el ámbito internacional por sus siglas en inglés, REIT, se dedica a la explotación en régimen de alquiler de carteras de inmuebles. Su fin no es la especulación (como el de casi nadie que pretenda sobrevivir en el mercado) aunque realiza plusvalías, o minusvalías, cuando vende los inmuebles que ha venido explotando en régimen de alquiler.

El resultado del primer semestre de 2018 es un 8,5% superior al obtenido en igual fecha de 2017. Una buena noticia, no cabe duda, pero lo mejor es la calidad del resultado: con gastos generales que caen de forma significativa (-5.7%), la sociedad ha incrementado sus ingresos por arrendamientos casi en un 39%, lo que impulsa en casi un 19% el resultado de explotación.

Eso sí, la compañía de Ismael Clemente obtiene ‘demasiada’ caja por plusvalías

Sin embargo, la evolución de este margen puede ser muy engañosa, dado que su normativa contable le fuerza a reconocer las plusvalías o minusvalías que se van produciendo en el valor de su cartera de inmuebles, con independencia de que las mismas se haya materializado o no. De hecho, las plusvalías son importantes en ambos ejercicios. Así constituyeron, a 30.6.17, el 68% del resultado de explotación del primer semestre de 2017, mientras que, en igual periodo de este año, sólo el 54%.  Mejor medida nos la podría dar el Ebitda que, según nuestros cálculos, que no coinciden con los publicados por la compañía, ha crecido en un 60% en los últimos doces meses.

La compañía presenta, sin embargo, y a pesar de los buenos resultados, una preocupante reducción de su capacidad de generar liquidez en su negocio recurrente. Mientas que el consumo de liquidez por nuevas inversiones, que han bajado, y por amortización de deuda, que ha subido, se mantiene en conjunto muy estable, la liquidez proveniente del negocio se ha reducido muy fuertemente (casi en un 90%) durante los últimos doce meses y ha reducido, a su vez, el capital circulante de la sociedad a más o menos la mitad, también en los últimos doce meses. Esperemos que no llegue a tener tensiones de liquidez un negocio que marcha bien.

Es posible que todo esté en una explicación sencilla como que en el ejercicio pasado se hizo mucha liquidez como consecuencia del cobro de importantes atrasos que tenían los clientes de la sociedad y que, finalmente, fueron atendidos.

El balance es fuerte y el nivel de apalancamiento se ha reducido desde 1,05 a 0,99, lo que muestra una buena fortaleza en términos de solvencia.

Resumiendo: compañía rentable y solvente, sin problemas de liquidez a corto plazo que no debe ser descuidada. Muestra una gran capacidad de generación de ingresos, pero la compañía de Ismael Clemente, el hombre de moda en el sector, obtiene ‘demasiada’ caja por plusvalías.