Apollo vuelve a escena. Y lo hace como protagonista junto a la promotora Neinor porque…el fondo de León Negro (Leon Black) nunca ha ejercido el papel de actor de reparto.

El movimiento es el siguiente. Neinor se une a Apollo para quedarse con Aedas Homes a un precio de 25 euros por acción, lo que supone un descuento de, aproximadamente, el 10% respecto al último cierre bursátil, y valorar la operación entre 1.000-1.100 millones de euros.

Al parecer, Neinor y Apollo van a crear una joint venture en la que, y como no podría ser de otra manera, el fondo sería el socio de referencia y el que compraría Aedas.

Neinor, controlada por los fondos Orion European Real Estate, Stoneshield y Adar Capital, está negociando con Castlelake, fondo que es accionista mayoritario de Aedas con el 79% del capital. Esto implica que Neinor y Apollo tendrían que lanzar una Opa, incluso podrían excluir a Aedas de Bolsa.

Castlelake es un fondo estadounidense que llegó a España en 2013 como TPG Credit, cuando el mercado inmobiliario nacional, estaba a precio de ganga tras el impacto de la crisis financiera de 2008.

Neinor, controlada por los fondos Orion European Real Estate, Stoneshield y Adar Capital, está negociando con Castlelake, fondo que es accionista mayoritario de Aedas con el 79% del capital. Esto implica que Neinor y Apollo tendrían que lanzar una Opa

En octubre de 2017, el fondo decidió sacar a bolsa su inmensa cartera de suelos bajo la denominación de Aedas Homes, creada por el propio vehículo inversor (propiedad de Brookfield Asset Management actualmente) en febrero de ese mismo año

¿Qué opinan los expertos sobre la operación?

Javier Cabrera, analistas de mercados, considera que el precio se queda bastante por debajo del valor real de la compañía, y que el accionista minoritario va a tener muy complicado exigir un precio mayor.

Porque, y añado yo, el que corta del bacalao es Castlelake, que parece incluso que estaría dispuesto a vender por 800 millones de euros su participación.

Explican desde Xtb que es llamativa la caída de Aedas en Bolsa, en medio de rumores de Opa ya que, en situaciones similares, “la empresa objetivo sube”.

“El problema radica en que se está hablando de un precio que ronda los 25 euros por acción. Esto supone un descuento de más del 10% con respecto al precio de ayer, sesión en la que ya cayó Aedas un 4,7%”

“En nuestra opinión, se trata de un precio disparatado (por lo bajo qué es). En primer lugar, el NAV de Aedas (el valor neto de los activos de la compañía, es decir, lo que valen sus activos menos el valor de sus pasivos)supera los 30 euros por acción y aunque podría llegar a exigirse cierto descuento, estamos hablando de más de un 15%”.

Es más, con el ritmo de entregas de la compañía, “podríamos estimar un precio objetivo de alrededor de los 35 euros, pero, independientemente del método usado para valorar la compañía, Aedas está más cerca de los 30 que de los 25 euros”.

Pero, con Apollo nos hemos topado, o mejor, se ha topado Aedas. Y esto es lo que destaca Javier Díaz, analista de Renta 4 que pone en duda la compra precisamente por el precio al que a Apollo le pueden encajar el retorno de la operación. “25 euros me parece mucho”, opina, “yo creo que tratarán de pagar menos para que la rentabilidad le fuera atractiva a un fondo como Apollo”

Este experto añade, además, que Neinor se asocia con León Black para evitar acometer ellos la operación con su balance.

Y, yo me pregunto, no será como meter al zorro en el gallinero.

Con Apollo nos hemos topado, o mejor, se ha topado Aedas. Hay expertos que ponen en duda la compra, precisamente por el precio al que a Apollo le pueden encajar el retorno de la operación. Para algunos, 25 euros por acción es mucho

Apollo es uno de los fondos más especulativos del planeta, cuyo fundador, Leon Black, inventó el ‘loan to own’, esto es, comprar deuda de una empresa para luego forzar a esa empresa a renegociar la deuda, siempre al alza, naturalmente.

Si la compañía lograba pagar la deuda, ganaba Black y, si no lo conseguía, también ganaba Black porque se quedaba con la empresa para luego trocearla siguiendo el principio de que las partes valen más que el todo.

Apollo fue en su día dueño de Evo Banco. Cuando lo compró, lo hizo bajo la promesa de no reducir plantilla y a los pocos meses inició el primero de los varios EREs que ejecutó antes de venderlo. Apollo, conviene recordar, nunca crea empresa.

Así que, teniendo esto en cuenta, para los expertos del Sabadell, la oferta sobre Aedas se podría estructurar de múltiples maneras. “Creemos que para Neinor podría tener más sentido la opción de trocear la cartera de AEDAS para alimentar su negocio de co-inversión, o ir de la mano de un socio (Apollo) o ambas cosas a la vez. De esta manera, la digestión de la adquisición sería más fácil y manejable para Neinor, que se ha comprometido a mantener unos elevados niveles de retribución al accionista que son incompatibles con una operación de calado (sin ampliar capital)”.

Tampoco hay que descartar, según el análisis del banco, que Neinor pueda vender parte de su propia cartera de activos (o la de AEDAS una vez adquirida) “para fondear la operación”.

Añaden, además, que a Castlelake le interesaría cobrar en metálico, porque su objetivo es liquidar su participación. “Castlelake tendrá que elegir entre una valoración más elevada, pero en acciones, o un pago en metálico de menor valor”.

La salida de Castlelake no se explica por la evolución en bolsa en números de Aedas...que es buena, ni por la situación del sector inmobiliario en España, en racha.

La razón es que el fondo ya ha cubierto con creces su objetivo de inversión en estos diez años al mando de la promotora que, atención, en los últimos 5 años, se ha disparado casi un 80%. Bien cierto que está lejos de los máximos que alcanzó en 2018 (32 euros), pero ha vuelto a coger velocidad tras los problemas que atravesó durante la pandemia.

En lo últimos 12 meses, se revaloriza un 30%.

Está previsto que Aedas publique resultados hoy al cierre del mercado, aunque las circunstancias pudieran variar el calendario.

De momento, ha avanzado que los ingresos anuales totales en su ejercicio fiscal 2024-2025 (desde el 1 de abril de 2024 al 31 de marzo de 2025), superaron los 1.100 millones de euros por segundo año consecutivo; Ebitda de entre 160 y 170 millones de euros, claramente por encima de las estimaciones del mercado, que lo situaban en torno a los 147 millones.

El fondo que controla Aedas ya ha cubierto su objetivo de inversión al mando de la promotora que, atención, en los últimos 5 años, se ha disparado casi un 80% en Bolsa. Bien cierto que está lejos de los máximos que alcanzó en 2018 (32 euros), pero ha vuelto a coger velocidad tras los problemas que atravesó durante la pandemia

Respecto a la deuda, se habría reducido hasta los 275/300 millones de euros, sobre los 420 millones anteriores.

De cuajar la operación, se trataría de la más importante que se ha realizado en los últimos años tras, precisamente, la venta de Neinor por parte de Kutxabank a Lone Star en 2014 por cerca de 1.000 millones de euros.

Es más, de comerse Neinor a Aedas Homes, se convertiría en el gigante del sector con más 25.000 viviendas en cartera.