Algo empieza a torcerse en los planes de Carlos Slim para elevar su control –y con él, el dominio– sobre Realia. El magnate mexicano choca, en concreto, con el principal accionista privado, el fondo Polygon Global Partners (8,1%), abiertamente contrario a la tercera ampliación de capital (de 149 millones) anunciada por la inmobiliaria. Un paso más, como hemos informado, en los planes de Slim y lo que le importa de verdad, el ladrillo; por eso pone dinero en Realia y endeuda FCC 

Polygon ha enviado una carta abierta al Consejo de Administración de Realia en la que critica con dureza la operación, que juzga innecesaria, pero cuyo visto bueno corresponde, paradójicamente, a la CNMV, presidida por Sebastián Albella.

Digo paradójicamente por el posible conflicto de intereses -entre regulador y accionistas- , ya que el árbitro de la autorización será Albella, que antes de desembarcar en la CNMV había sido socio presidente del bufete Linklaters. Y casi sobra decir que ese bufete es el mismo que asesoró, entre otros, a Slim en las grandes operaciones que tienen que ver con FCC, Portland o Realia.

La ampliación se hace con un descuento del 35,6%, que aumenta al 50 con la valoración «correcta» de los activos

Polygon considera innecesaria la ampliación de capital, que le obligaría a un desembolso adicional de dinero, y exige unas explicaciones que Realia no ha dado, a su juicio, aunque son claves para tomar una “decisión informada”.

Se trata de la tercera ampliación que pone en marcha Slim, con las que el magnate ha escalado posiciones, en paralelo, en Realia, hasta el 70% actual. Las dos anteriores podía tener sentido por razones del repago de la deuda, no así la tercera, cuando esa deuda ya está refinanciada, tras el acuerdo, anunciado en junio, con los bancos acreedores, liderados por Caixabank.

De hecho, según Polygon, “Realia no necesita una ampliación de capital”, que puede evitar con la venta de activos a precio de mercado, aunque sobre este punto -la valoración de los activos- las discrepancias entre el accionista y el accionista de referencia son notables.

Polygon explica, en detalle, que la ampliación de Realia (representa un 25% de la capitalización en bolsa) se hace con una metodología ECO de valoración de activos, que no emplean el resto de inmobiliarias. Esa valoración es la que se suele utilizar para las garantías hipotecarias; es decir, es la más dura, con un efecto de derribo sobre el valor de los activos.

No tiene sentido ampliar capital: la deuda ya está refinanciada tras el acuerdo con Caixabank

Pues bien, sobre esa valoración, la ampliación, que se propone a 0,85 euros por título, supone un descuento del 35,6% sobre el último valor liquidativo publicado, de 1,32 euros por acción. Es el descuento, dicho sea, para todos los accionistas que acudan. Ahora bien, los que no lo hagan verán diluida su participación, en la misma medida que la ampliará Slim, que cubrirá lo que no cubran otros.

Ese descuento es todavía más acusado, según el fondo, y llegaría al 50%, si se aplica la valoración de activos de la metodología RICS, la habitual de las inmobiliarias del mercado, como Metrovacesa, Colonial, Merlin Properties, Lar, Aedas… En términos de acción, la ampliación debería hacerse, con ese criterio que no aplica Realia, a 1,49 euros por acción. En suma, Slim quiere abrirse ganar peso en Realia a precio de saldo, no de mercado. 

Linklaters (Albella) ha asesorado en las grandes operaciones de Slim: FCC, y Realia, vía OPA, y Portland, vía OPA de exclusión

Toca ahora a la CNMV autorizar la ampliación, mientras reaparece Linklaters, el exbufete de su presidente, Sebastián Albella. Linklaters es el mismo que ha colaborado en los asaltos paralelos de Carlos Slim (vía OPA) sobre el grupo FCC, la inmobiliaria Realia, en los que hoy es accionista de control, y en la OPA de exclusión autorizada sobre la Cementera Portland.

Sebastián Albella preside la CNMV desde noviembre de 2016, pero trabajó en Linklaters desde 2005 y fue su socio presidente desde 2015, que se incorpora también como miembro de su consejo global. El bufete, en paralelo, asesoró en grandes las operaciones de Slim en FCC con meses de diferencia.

En concreto, la CNMV autorizó en mayo de 2016 la oferta sobre Realia y en junio, la lanzada sobre FCC. Presidía entonces el regulador Elvira Rodríguez, cuyo mando tomó cuatro meses después Albella. Fue con Ana María Martínez-Pina como número dos. Fueron los nombramientos apañados por Luis de Guindos, que tuvo que ceder a la exigencias de Luis Garicano, el economista de Ciudadanos para un pacto de relevo. Guindos quiería como presidenta, por los favores prestados, a Martínez-Pina, presidentan del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC).