Le llaman ‘la socimi de la tercera edad’ porque los clientes de Almagro Capital están en esa franja de edad, “personas jubiladas que quieren hacer líquidos sus ahorros, que en un 85% están invertidos en su vivienda habitual”, nos cuenta Enrique Isidro.  

Vallisoletano de 56 años, perteneciente a la saga familiar de los Isidro Rincón, vinculada a la industria del papel y el cartón para el embalaje y, hasta 2020, a Europac, está volcado ahora en Almagro Capital, la única Socimi que actualmente ofrece ‘vivienda inversa’ en España. Un concepto que no hay que confundir, insiste en señalar, con la hipoteca inversa…,“que no es un elemento de monetización sino una financiación con garantía hipotecaria y el producto que menos importe ofrece al propietario”. “En nuestro caso”, añade, “la venta de la vivienda, -extremadamente eficiente a partir de los 65 años por temas fiscales-está vinculada a contrato de alquiler vitalicio y flexible”.

Se trata de una fórmula muy extendida de monetizar el ahorro en vivienda de las personas mayores en Inglaterra o Francia, “países que transaccionan anualmente más de 4.000 millones de euros”.

Sobre cómo puede influir en su sector la Ley de Vivienda, Enrique Isidro señala que, en primer lugar, no se trata de una ley, sino de una Proposición de Ley, que debe seguir todo el trámite parlamentario necesario para ser aprobada, que necesitará varios meses y que no será fácil. “Entre otras cosas, porque esta Proposición de Ley modifica un buen número de normas de nuestro Ordenamiento Jurídico”.

Y a la pregunta de si son los tipos de interés, la inflación o la contrareforma laboral, lo que más le preocupa, contesta: “Le voy a dar una respuesta rápida y que habla por sí sola: lenta recuperación y seguridad jurídica en su más amplio sentido”.

-Antes de entrar en materia, ¿me podría contar quién es Enrique Isidro Rincón?

Soy un vallisoletano de 56 años que ha repartido su vida entre su familia, la industria del papel y embalaje y el sector inmobiliario. Desde 2019 me he centrado en el sector inmobiliario, y fundo Gaea Inversión SCR junto con otros socios y miembros de mi familia, entidad que presido.

Es el producto que mejor valora el inmueble a la hora de convertirla en liquidez

-Es vicepresidente Ejecutivo de la SOCIMI Almagro Capital y he oído que, a Almagro Capital, le llaman ‘la socimi de la tercera edad’.

Es porque nuestros clientes están en esa franja de edad. Son personas jubiladas que quieren hacer líquidos sus ahorros, que en un 85% están invertidos en su vivienda habitual, y que no quieren abandonarla. Normalmente la decisión la toman para disponer de ingresos adicionales a su pensión para mantener o mejorar su calidad de vida o por motivos de optimización fiscal o hereditaria.

-Explique, por favor, ¿qué es la vivienda inversa?

Es un producto nuevo que transforma una inversión sólida y conservadora  en dinero disponible sin perder el uso de la vivienda y así de esta forma poder disfrutar de los ahorros conseguidos a lo largo de una vida laboral.

Teniendo la vivienda un componente emotivo tan fuerte, la vivienda inversa permite, de una forma justa y flexible, permanecer en la vivienda habitual tanto tiempo como desee el titular, siendo el único producto que ofrece dicha flexibilidad. 

En resumen, se vende la vivienda con un contrato de alquiler vitalicio, justo y flexible.

-¿Me pone un ejemplo de cómo funciona?

Bajo este modelo el vendedor recibe en el momento de la venta el importe acordado y se le retiene el montante necesario para hacer frente al pago del alquiler durante un periodo acordado. Si el propietario abandona la vivienda por cualquier motivo antes del periodo acordado se le entrega el montante retenido no consumido a él o a sus herederos. Si permanece en la vivienda más tiempo del periodo de renta acordado, a partir de ese momento no pagará alquiler, sólo los gastos de comunidad. 

En el acuerdo se vincula la renta del alquiler y el periodo de renta al precio de adquisición, siendo el propietario quien decide el nivel de renta que desea pagar y pudiendo decidir en cualquier momento la rescisión del contrato de alquiler sin que ello suponga ningún tipo de penalización.

Somos la SOCIMI más líquida en el BME Growth

-Hablamos siempre de precio de mercado, es una de las principales diferencias con la hipoteca inversa y la nuda propiedad, ¿no?

Sí, es una de las diferencias pero no es la única, destacaría:

  1. En primer lugar es el producto que mejor valora el inmueble a la hora de convertirla en liquidez.
  2. Ofrece a los propietarios definir el balance entre renta de alquiler y precio de adquisición, adaptándose a las necesidades de cada uno de ellos.
  3. Es un producto de carácter vitalicio pero flexible, que, en caso de cambiar de opinión durante la vida del contrato de alquiler, no penaliza al propietario/inquilino.
  4. Por el lado contrario, en caso de sobrepasarse la esperanza de vida estimada, la renta de alquiler se reduce a nivel de gastos de comunidad del inmueble de forma vitalicia. 
  5. Es decir, tanto en caso de abandono de la vivienda de forma voluntaria prematura, como en caso de supervivencia a la esperanza de vida, el propietario/inquilino no se ve perjudicado económicamente por las circunstancias futuras.

Respecto a la hipoteca inversa, esta no es un elemento de monetización, es una financiación con garantía hipotecaria, siendo el producto de los tres que menos importe ofrece al propietario.

Tiene un coste financiero a lo largo de la vida de la hipoteca, que es mayor a los tipos de interés de hipotecas estándar, y que se capitaliza hasta vencimiento.

Los herederos no se ven perjudicados con pagos futuros por capitalización de intereses puesto que la vivienda se ha vendido y el antiguo propietario se ha convertido en inquilino. En la hipoteca inversa los herederos son responsables del repago de la deuda más intereses en un plazo de 1 año, pudiendo estos superar el valor del propio inmueble.

De hecho, en Inglaterra ha salido una norma por la cual, a vencimiento de la hipoteca inversa, el importe de la deuda contraída más los intereses capitalizados, no pueden superar el valor de mercado de la vivienda.

Enrique

- ¿Supone la pérdida de la propiedad de cara a los herederos?

Sí, la propiedad se vende y el antiguo dueño se convierte en inquilino. Es como desinvertir en cualquier otro activo donde has colocado tus ahorros para poderlos utilizar en un futuro, con la particularidad de que tras la desinversión, puede seguir disfrutando de la vivienda habiendo cobrado el precio de la vivienda que puede destinar a lo que considere oportuno. 

Lejos de ser un inconveniente, en general lo ven como una ventaja por varias razones:

  • Eficiencia fiscal.
  • Soluciona futuros problemas derivados de proindivisos.
  • Los hijos ven las necesidades de los padres y las posibilidades de mejorar su calidad de vida. 
  • El vendedor recibe dinero en vida que puede utilizar para mejorar o mantener su nivel de vida y/o para ayudar a su familia o destinarlo a los fines que considere oportunos.

-¿Qué ventajas fiscales tiene?

Desde el punto de vista del vendedor, a partir de los 65 años la venta de la vivienda habitual no tributa por la plusvalía en IRPF. Desde el punto de vista del heredero, si recibe el piso tendría que tributar por impuesto de sucesiones en aquellas comunidades donde sea de aplicación.

-¿Qué tipo de inversores buscan para estas operaciones? Fondos, capital riesgo…

En la última ampliación de capital que se cerró en el mes de julio, lo que intentamos fue dotar de liquidez a la acción y se dio prioridad al aumento de la base accionarial de la sociedad pasando de 174 accionistas a más de 1.200, pasando a cotizar en el BME Growth continuo. Para Almagro Capital un punto importante en la estrategia de la compañía es dotar de liquidez a la acción siendo actualmente la SOCIMI más líquida en el BME Growth. Desde principio de año se han transaccionado €9,3Mn equivalentes al 11,8% del capital de la socimi frente al 5,7% en 2020.

Nuestro modelo de negocio es social por naturaleza, nacimos con el sello ESG puesto

La estructura accionarial que tenemos está muy diversificada, con una gran cantidad de pequeños inversores que creen en nuestro producto, y que, si no fuese a través de Almagro Capital, no podrían participar. Es un modelo de negocio conservador, con poco riesgo, sostenible, y social.

En cuanto al producto vivienda inversa, Almagro Capital es la única Socimi que actualmente ofrece este producto en España.

-Buscar el equilibrio entre rentabilidad y ‘bien social’ es complicado, ¿no?

No es complicado, fíjese que nuestro modelo de negocio es social por naturaleza, solemos decir que nacimos con el sello ESG puesto. Los tres pilares básicos de nuestro negocio son posibilitar la mejora de calidad de vida en el segmento de nuestros mayores, ofrecer un binomio riego rentabilidad atractivo a nuestros inversores, y, por último, aumentar la capacidad de consumo de este colectivo, que hoy representa el 19% de la población y está previsto que llegue a casi el 30% en 2040.

Pero es que además de colaborar socialmente en mejorar la calidad de vida de nuestros mayores aportando liquidez a sus ahorros inmovilizados en vivienda, una vez estas se quedan vacías, en aquellas que hemos reformado hemos conseguido mejoras en eficiencia energética que han supuesto reducir en más del 50% el consumo de energía y las emisiones de CO2.

-¿Con qué rango de edades trabajan y en qué zonas geográficas?

El modelo es extremadamente eficiente a partir de los 65 años por temas fiscales.

Hoy en día estamos centrados en Madrid, Barcelona, Bilbao, San Sebastian, Valencia, Málaga y Sevilla. No descartamos otras ubicaciones en función de la liquidez del mercado.

-Pero, aquella persona que, por ejemplo, no viva en las zonas ‘prime’ de Madrid, no puede acceder a la vivienda inversa

Para Almagro Capital un activo prime no tiene que estar ubicado en la mejor calle de Madrid, para nosotros el “prime” lo da la liquidez y la calidad del activo en particular, no su ubicación geográfica.

-La vivienda inversa es muy común en Europa ¿por qué?

Es una forma muy extendida de monetizar el ahorro en vivienda de las personas mayores, aunque la fórmula utilizada no es exactamente la misma en países como Inglaterra o Francia se transaccionan anualmente más de 4.000 millones de euros, existe un mercado líquido de lo que ellos llaman “home reversion” con número importante de compañías y familia offices que operan en este segmento.

-¿Qué explicación tiene que no hayan funcionado la hipoteca inversa o la nuda propiedad aquí?

La hipoteca inversa no deja de ser una financiación estresada con tipos de interés altos que se capitalizan a lo largo de la vida del préstamo y cuyo principal suele ser una cuantía que no supera el 25%-45% del valor del inmueble. Al vencimiento de la hipoteca, que suele coincidir con el fallecimiento del propietario, los herederos tienen que hacer frente a la deuda más los intereses en un plazo no superior al año. El problema surge cuando en muchos casos el importe a liquidar supera el valor del inmueble en ese momento.  

La nuda propiedad no está profesionalizada, es un mercado entre particulares y sus intereses no están alineados.

Un activo 'prime' no tiene que estar ubicado en la mejor calle de Madrid

-¿Pesa mucho la intención de dejar la vivienda como herencia en España?

Creo que esto está cambiando, antiguamente los padres compraban la casa y de alguna manera era para ellos un orgullo poder dejar la vivienda familiar a sus hijos. Hoy el estilo de vida ha cambiado, los hijos no siempre viven en la misma ciudad que los padres y no están interesados en mantener la propiedad de esa vivienda. Por otro lado, los hijos queremos que nuestros padres tengan una jubilación tranquila, que utilicen sus ahorros que han obtenido con esfuerzo a lo largo de su vida en tener las máximas comodidades, que puedan viajar y disfrutar de esta nueva etapa de su vida.

Enrique2-Y los bancos parece que no han mostrado tampoco interés por la hipoteca inversa, ¿no es así?

Es cierto, la oferta de hipoteca inversa es limitada. Según los datos del Centro de Información Estadística del Notariado, el ejercicio en el que más operaciones se registraron fue 2009, con 780. Desde entonces, el número de préstamos ha caído, con algunos altibajos, y en 2019 y 2020 se formalizaron 149 y 111 actos, respectivamente.

Los bancos no tienen mucho interés en constituir hipotecas inversas porque quieren evitar hacerse con viviendas, su negocio es dar hipotecas no tener viviendas, y el riesgo reputación es otro punto importante a evitar.

-¿Por qué va a funcionar la vivienda inversa en nuestro país?

Actualmente hay 9 millones de personas mayores de 65 años, y de ellas, el 90% tiene vivienda en propiedad, y el 65% tiene ingresos mensuales inferiores a 1.300€. Está previsto que en 2040 se alcance la cifra de más de 14 millones de mayores de 65 años, equivalente un 28,8 % de la población. Es un segmento de la población importantísimo y que es necesario que siga manteniendo su nivel de consumo en términos macroeconómicos.

Que la vivienda inversa funcione va a depender en gran medida de que el producto se conozca. Cuando contamos nuestro modelo a personas que se están planteando hacer una hipoteca inversa o una nuda propiedad lo ven claro, la elección es la vivienda inversa. Las principales razones:

  • Ofrece un mayor porcentaje del valor del activo. Es totalmente flexible y se negocia con cada vendedor atendiendo a sus necesidades.
  • El vendedor se queda en su casa viviendo sin que cambie absolutamente nada de su día a día. Hay que señalar que las personas mayores no quieren abandonar su casa, su barrio, sus vecinos, su médico, párroco…
  • Los datos demográficos, el porcentaje de propiedad y la falta de liquidez de un porcentaje elevado de jubilados.
  • Resolver problemas hereditarios futuros.
  • Optimización fiscal.

Los hijos queremos que nuestros padres tengan una jubilación tranquila

-La gran mayoría de los ciudadanos tienen todos sus ahorros en ladrillo, en vivienda, ¿esto juega a favor o en contra a la hora de la jubilación?

Sin lugar a duda es una buena opción en tanto en cuanto el activo es sólido y estable, pero no es líquido. Por eso Almagro Capital cumple con la misión de convertirlo en un activo líquido para su propietario, y pueda convertirse en liquidez en caso de ser necesario. Es por ello q la fórmula de la vivienda inversa ofrecida por Almagro Capital es cada día más necesaria para poder movilizar los recursos invertidos de la tercera edad, sin tener q hacer sacrificios personales a cambio.

-¿Cómo consigue convencer a su familia para que se embarcara en este proyecto y se conviertan en principales accionistas de Almagro Capital?

No es una cuestión de convencer. El procedimiento es presentar proyectos en el Comité de Inversión analizados y argumentados para poder tomar decisiones. Los principales factores que analizamos en el caso de Almagro Capital fueron:

  • No solo es un producto innovador, es que nadie lo comercializa en España pese al desarrollo que ya tiene en otros países de Europa.
  • El modelo de negocio tiene barreras de entrada significativas por su complejidad operativa.
  • La rentabilidad media de las operaciones realizadas hasta ese momento era superior al 10%, el doble que la obtenida en inversión en residencial estándar.
  • Dicha rentabilidad ofrece una enorme visibilidad y un bajo componente de riesgo, y además ofrece diversas oportunidades de mejora según la evolución del mercado.
  • El nicho de mercado objetivo no es solo enorme, es que, desgraciadamente, sigue creciendo con la evolución de la pirámide poblacional.

Y todos estos factores están envueltos en los tres pilares que anteriormente he mencionado: 1) posibilitar la mejora de la calidad de vida en el segmento de nuestros mayores, 2) aumentar la capacidad de consumo de este colectivo, y 3) ofrecer un binomio riego rentabilidad atractivo para el inversor .

-Ser miembro de una saga familiar con una larga historia, creo que sus origines se remontan al siglo XIX en Valladolid, ¿le genera mucha responsabilidad o le 'pone' como diría un castizo?

Pertenecer a mi familia, lejos de suponer una responsabilidad, supone un orgullo. Pero, si no me equivoco, esta respuesta se la daría el 99% de las personas.

 -¿Le preocupa cómo puede influir en su sector la ley de vivienda?... aunque es posible que no llegue a aplicarse tal y como está concebida

En primer lugar, no se trata de una ley, sino de una Proposición de Ley, que debe seguir todo el trámite parlamentario necesario para ser aprobada, que necesitará varios meses y que no será fácil. Entre otras cosas, porque esta Proposición de Ley modifica un buen número de normas de nuestro Ordenamiento Jurídico como son, entre otras:

  1. Codigo Civil.
  2. Ley del IRPF.
  3. Ley concursal.
  4. Ley de enjuicimiento civil.
  5. Ley hipotecaria.
  6. Ley general de consumidores y usuarios.
  7. Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
  8. Ley de arrendamientos urbanos.
  9. ...

Los hábitos de consumo de los mayores son, y mucho más en el futuro, imprescindibles para mantener el nivel del país

Por prudencia, deberemos esperar a su aprobación y al desarrollo del reglamento de la ley para poder evaluarlo adecuadamente en su versión final una vez superados todos los trámites parlamentarios. A pesar de todo ello, voy a intentar valorar su incidencia sobre la política de inversión de Almagro Capital. Los principales puntos que en principio podrían afectarnos estarían relacionados con:

  1. Medidas para evitar desahucios: en nuestro modelo de inversión, junto con la adquisición del inmueble se firma un contrato de alquiler vitalicio con dos fases. La primera con renta de alquiler cuyo cobro está garantizado, y la segunda y ya de forma vitalicia, sin renta de alquiler. Es decir, no tenemos riesgo de impago, por lo tanto, tampoco lo hay para un potencial desahucio.
  2. Medidas contra el sobreendeudamiento: nosotros somos compradores, por lo tanto, nuestros clientes no se endeudan. Cuando rotemos nuestra cartera de activos, los compradores se endeudarán con entidades financieras si se diese el caso, no con Almagro Capital.
  3. Medidas de regulación de alquileres: en lo que respecta a la duración, nuestros contratos de alquiler son vitalicios en su inmensa mayoría, y de no ser así, sería a instancias del inquilino, por lo que no nos veremos afectados por las modificaciones de la duración de los contratos de alquiler. Por otro lado, las rentas pactadas en el modelo de negocio de Almagro Capital, suelen estar por debajo de las rentas de mercado, y se fijan para el periodo completo de alquiler, insisto que se trata de alquiler vitalicio, sin revalorización ni actualizaciones anuales por IPC.
  4. Medidas para evitar la vivienda vacía: nuestro modelo nos lleva a tener ocupadas las viviendas desde el primer momento de inversión hasta vencimiento del contrato de alquiler, posteriormente se pondrá en venta.

Por todo ello, y a la espera de ver el texto final, en principio, no nos influiría en gran manera los objetivos que persigue esta Proposición de Ley.

-La reforma fiscal aprobada que obliga a tributar a las socimis el 15% de sus beneficios no distribuidos, parece que no ha influido especialmente en el sector. ¿Las salidas a Bolsa se están animando?

Este cambio significa tributar por el 15% del 20% no distribuido, puesto que el 80% es obligado distribuirlo por ley Socimi, el impacto es insignificativo. La decisión de acogerse a la normativa socimi obliga a cotizar en dos años. Este cambio en principio no debería afectar, en 2021 han salido a cotizar sólo 5 nuevas socimis pero la previsión para 2022 es que lo hagan bastantes más.

-He leído alguna declaración suya en la señala que “La monetización de la vivienda es necesaria para el consumo del país”.

Por supuesto que con una población de 9 millones de personas hoy, y previsto superar los 14 millones en 2040, los hábitos de consumo de este colectivo son, y mucho más en el futuro, imprescindibles para mantener el nivel de consumo del país. Y el consumo interno es una de las principales magnitudes en la que sustenta una economía fuerte.

Los bancos no tienen mucho interés en constituir hipoteca inversa porque quieren evitar hacerse con viviendas

-Una última pregunta para un empresario de dilatada experiencia. ¿Qué es lo que más le preocupa: la inflación, la subida de tipos, la lenta recuperación española o la ‘contrareforma laboral’ que prepara el Gobierno?

Le voy a dar una respuesta rápida y que habla por sí sola: lenta recuperación y seguridad jurídica en su más amplio sentido.