Hemos charlado en esta ocasión con Enrique Isidro, vicepresidente ejecutivo de Inversa Prime Socimi, especializada en vivienda para la tercera edad, en concreto, en ‘vivienda inversa’. Hablamos de una solución financiera que permite monetizar o hacer líquido el ahorro inmobiliario que las personas mayores han invertido en sus viviendas, que está muy extendida en Reino Unido y Francia, y que se abre camino en nuestro país.

-Año y medio largo hace que le entrevistamos por primera vez. ¿Nos recuerda qué es exactamente la vivienda inversa?

La vivienda inversa es una solución financiera que permite monetizar o hacer líquido el ahorro inmobiliario que las personas mayores han invertido en sus viviendas. Consiste en la transmisión de la vivienda y, simultáneamente, la firma de un contrato de alquiler vitalicio. De esta forma, el propietario accede a la liquidez que necesita y se convierte en inquilino de por vida de la vivienda. El propietario recibe parte del importe del precio de venta de la vivienda, dejando el resto como un pago aplazado que se abona mensualmente durante su esperanza de vida estimada.

Si el inquilino abandona la vivienda antes del plazo estimado por causas naturales o porque ha decidido ir a vivir con sus hijos, por ejemplo, él o sus herederos recibirán el importe del pago aplazado pendiente a la fecha del abandono de la vivienda. Si por el contrario, el inquilino supera la esperanza de vida estimada, no tiene que abandonar la vivienda y sólo tendrá que pagar los gastos de comunidad de la vivienda.

Según el estudio de la Fundación Edad & Vida, 2,7 millones de españoles mayores de 65 años no están preparados para afrontar con garantías económicas su jubilación

Además de ser el producto que ofrece mayor importe por la vivienda, destacaría la flexibilidad de la vivienda inversa. No hay dos operaciones iguales, cada contrato se negocia de forma independiente para adaptarse a las necesidades de cada individuo y permite al inquilino permanecer en su vivienda de por vida o abandonarla cuando lo estime oportuno sin ningún tipo de penalización.

-Antes eran Almagro Capital SOCIMI ahora Inversa Prime SOCIMI. ¿Qué ha cambiado en este tiempo, además del nombre?

El cambio de la razón social de la compañía es muy sencillo. La propuesta se aprobó en la Junta General de Accionistas de 2022 porque se pensó que Inversa Prime vinculaba la SOCIMI a la actividad que desarrolla y aportaba una imagen más moderna, mejorando el posicionamiento, facilitando el recuerdo y el reconocimiento de marca entre accionistas y clientes.

En cuanto a la actividad de Inversa Prime, destacaría los resultados de 2022, con la incorporación de 87 nuevos activos a la cartera durante el ejercicio hasta alcanzar un total de 248 inmuebles. El pasado año, invertimos más de 40,5 millones, un 55% de la inversión total al cierre de 2021, y alcanzamos una inversión acumulada desde el inició de la actividad superior a 113 millones de euros. El valor de mercado de nuestra cartera al cierre del ejercicio fue de 159,9 millones de euros, un 52,4% superior a 2021.

Por último, si hablamos de rentabilidad, el NAV por acción fue un 9,4% superior al de 2021, hasta situarse en 1,61€ por acción, cumpliendo un ejercicio más nuestro objetico de rentabilidad del NAV por acción superior al 9% anual. Si tomamos como referencia el periodo 2019-2022, esta ratio se incrementa hasta el 10%, lo que nos posiciona como uno de los referentes del sector en generación de valor para el accionista.

-Hablamos de la única SOCIMI que actualmente ofrece vivienda inversa en España, ¿no es así?

Hasta hace un año sólo Inversa Prime ofrecía este modelo de licuación del ahorro inmobiliario, aunque ahora mismo existe otra SOCIMI que lo oferta. Dicho esto, nos gusta la competencia. Que exista competencia es síntoma de que el modelo es sólido, ayudará a desarrollar el producto en un mercado potencial muy grande en el que aún hay mucho margen de crecimiento. Hay más de 9 millones de pensionistas con una vivienda en propiedad, que serán más de 14 millones en 2040, por lo que podemos hablar de un crecimiento estructural de la demanda en España.

La vivienda inversa es el producto que ofrece mayor importe por la vivienda

También es importante el carácter institucional en la oferta de la vivienda inversa. Somos una compañía cotizada y, por lo tanto, regulada y auditada periódicamente con todo lo que esto implica en términos de seguridad y transparencia. En definitiva, ofrecemos una alternativa flexible, transparente y justa, combinada con la rentabilidad razonable que esperan nuestros accionistas.

-Y de la única SOCIMI cotizada en el BME Growth especializada en la vivienda de la tercera edad…

Como acabo de comentar, ya no somos la única compañía que trabaja en la licuación del ahorro inmobiliario de las personas mayores, pero sobre lo ya dicho añadiría que contamos con cuatro años de ventaja en experiencia y conocimiento del mercado. Además, en lo que respecta al mercado de valores, somos la SOCIMI más líquida de BME Growth y la única que cotiza en la modalidad de ‘continuo’.

-Además, están de enhorabuena porque van a repartir dividendo…

Así es. Estamos orgullosos de cumplir este hito y repartiremos en 2023 por primera vez un dividendo con cargo a 2022, que esperamos que a partir de ahora se mantenga de forma recurrente a medida que vayamos rotando la cartera de activos.

-Cuando preparábamos esta entrevista, usted destacaba que se había iniciado el proceso de rotación de las viviendas debido a la maduración de los activos en balance. ¿Me puede explicar ese proceso?

Para Inversa Prime la rotación de activos es un hito porque con ella se cierra el ciclo inversor. Siempre hemos dicho que no tenemos vocación patrimonialista, sino que nuestro objetivo es rotar los activos para maximizar el retorno que todo accionista exige a sus inversiones. En este sentido, las plusvalías generadas por la rotación de activos nos han permitido anunciar el pago del primer dividendo con cargo al ejercicio 2022.

Somos una compañía cotizada y, por lo tanto, regulada y auditada periódicamente con todo lo que esto implica en términos de seguridad y transparencia

Esta es una tendencia que se acelerará a partir de ahora a medida que vaya madurando la cartera de activos. En lo que va de 2023 se han vendido 12 activos y otros 8 están en proceso de cierre frente a los 6 activos rotados hasta 2022. La rentabilidad media que estamos consiguiendo es del 12%.

Conviene explicar que Inversa Prime mantiene los activos en cartera durante un mínimo de tres años de acuerdo con la normativa SOCIMI. Cumplido este plazo, si el activo es liberado por abandono voluntario del inquilino o por causas naturales, se analiza si cumple las condiciones necesarias para la rotación o si conviene llevar a cabo trabajos de adecuación o reforma con el objetivo de maximizar la TIR de la inversión.

-¿Cómo analizan las oportunidades de inversión? ¿Cuál es su política de inversión?

Invertimos en activos considerados prime, que para nosotros implica cumplir con los requisitos de ubicación, rentabilidad, liquidez y calidad intrínseca del inmueble para garantizar una mayor resiliencia a los ciclos. Por este motivo más del 93% de nuestras inversiones se han destinado a los mercados de Madrid y Barcelona, aunque durante el pasado ejercicio cumplimos el objetivo de expandir nuestra actividad a los principales mercados inmobiliarios de España.

Por otra parte, somos muy activos en el análisis, con más de 3.100 oportunidades estudiadas por un importe superior a los 1.400 millones. Sólo en los primeros meses de este año las oportunidades analizadas superan las 550, lo que representa un incremento superior al 50% respecto al mismo periodo del año anterior. En el contexto de mercado actual, también somos más exigentes a la hora de aprobar una inversión para cuidar los recursos que los accionistas ponen a nuestra disposición.

-¿Podemos considerar la vivienda inversa cómo un activo refugio? Al final se invierte en el sector inmobiliario, ¿no es así?

Efectivamente, invertir en Inversa Prime es invertir en el mercado inmobiliario residencial. Más que un activo refugio, yo apuntaría al perfil de nuestra cartera de activos que, como he comentado, está compuesta por activos prime ubicados en los mercados inmobiliarios de referencia en España. Todos nuestros activos cumplen con la premisa de ser líquidos, rentables, de calidad y con ubicaciones resilientes a los ciclos.

Invertimos en activos prime, que para nosotros implica cumplir con los requisitos de ubicación, rentabilidad, liquidez y calidad intrínseca del inmueble 

-¿Cómo está de diversificada su estructura accionarial?

Contamos con un free float superior al 55%. El accionista de referencia es Ibervalles, otra SOCIMI, que supera el 24% del capital, mientras que el resto de las accionistas con porcentajes significativos son aseguradoras, mutualidades y family offices.

Enrique

 

-El titular con el que publicamos la anterior entrevista fue: “La vivienda inversa triunfará en España”. ¿Cómo va ese proceso?

Sigo pensando que la vivienda inversa triunfará en España. Además del crecimiento estructural de la demanda que mencionaba anteriormente, sobre todo porque la generación del baby boom ya está alcanzando la edad de jubilación y se espera que el 29% de la población en 2040 sean pensionistas. Hay que tener en cuenta que este colectivo ha invertido en su vivienda el 85% del ahorro generado en su vida profesional y que el 70% de todos ellos reciben como único ingreso la pensión del Estado, que en dos tercios de los casos no supera los 1.300 euros mensuales.

Afortunadamente, España es uno de los países con mayor esperanza de vida del mundo y cuando se alcanza la edad de jubilación los ingresos disminuyen y los gastos en muchos casos aumentan, mientras que aún quedan muchos años de vida por delante. En unos casos por necesidad y en otros porque desean mantener su calidad de vida o ayudar a un familiar, estas personas tienen en la vivienda inversa la oportunidad de hacer líquido el valor de su vivienda y permanecer en ella de por vida o hasta que ellos deseen.

-¿Por qué tarda tanto este tipo de modelo, esta alternativa, en asentarse en España?

En general, los productos destinados a la licuación del ahorro siguen siendo desconocidos para la mayoría de su público objetivo en nuestro país y algunos utilizados en el pasado no han terminado de satisfacer las expectativas de los clientes. Según un estudio de la Fundación Edad & Vida realizado en 2022 sobre “Percepción de los productos de licuación patrimonial para la población senior española”, más del 67% desconoce la existencia de productos que les permiten hacer líquido el ahorro invertido en su vivienda.

Nuestro trabajo es combatir este desconocimiento y que las personas mayores sepan que se ofrece un producto justo, transparente y seguro, que contribuye a satisfacer sus necesidades o deseos de liquidez tras la jubilación.

Más del 93% de nuestras inversiones se han destinado a los mercados de Madrid y Barcelona

-Y, en otros países ¿cómo está funcionando?

La vivienda inversa es un producto aún desconocido en nuestro país por el gran público, pero está muy asentado en países vecinos como Francia y Reino Unido, donde representa un mercado de 4.000 millones de euros al año. Inversa Prime ha sido pionera en la implantación de la vivienda inversa en España y te puedo decir que el incremento de interés por el producto es importante. Y sobre todo, que no hemos tenido ni una sola incidencia en todas las operaciones que hemos realizado. Cada operación de vivienda inversa es un cliente satisfecho.

-Usted habla en uno de sus artículos que España se enfrenta a un problema demográfico al que hay que sumar otros problemas concretos en este momento. ¿Somos conscientes los españoles de esta situación?

Creo que nadie duda del envejecimiento de la población española y ya hemos dado algunas pruebas de ello, a las que habría que se podría sumar el descenso sostenido de la natalidad desde los años 70 hasta nuestros días. En definitiva, al problema estructural del envejecimiento con todo lo que conlleva, hay que añadir en el contexto actual otros coyunturales como la pérdida de poder adquisitivo provocada por la inflación o el déficit del sistema de pensiones.

Según el estudio de la Fundación Edad & Vida ya citado, 2,7 millones de españoles mayores de 65 años no están preparados para afrontar con garantías económicas su jubilación. Por fortuna, la vivienda es la gran hucha de los españoles, que han invertido en sus casas 3,5 veces el PIB nacional, y la vivienda inversa es, desde mi punto de vista, la solución óptima para obtener la liquidez necesaria.

-¿Hasta qué punto les ha influido la subida de tipos a Inversa Prime?

En lo que se refiere a la deuda, nuestro endeudamiento es bajo, teneos un LTV (loan to value) del 20,3%, y al cierre del pasado ejercicio el 77% de la deuda era a tipo fijo con un vencimiento medio que superaba en más de 3 años la vida estimada de la cartera. En cuanto a los parámetros de inversión, los hemos adaptado a la nueva situación de mercado y ahora somos más exigentes a la hora de aprobar una inversión. Tenemos claro que no sacrificaremos rentabilidad por crecimiento.

-Y, ¿la elevada incertidumbre en los mercados?

La elevada incertidumbre en el mercado provoca que seamos más cautos en nuestras inversiones. Como ya hemos comentado, esto se ha traducido en una adaptación de los parámetros de inversión a la situación actual.

El accionista de referencia es Ibervalles, otra SOCIMI, que supera el 24% del capital

-Respecto a la ley de vivienda, ¿les ha afecta de alguna manera?

La nueva Ley de Vivienda nos afecta residualmente porque el inquilino tiene garantizada la permanencia vitalicia en la vivienda y las rentas son fijas, no varían en ningún momento y la mayoría están por debajo del precio de mercado. Por lo tanto, nos podría afectar sólo en las viviendas que se quedan vacías y alquilamos por no ser aptas aún para la venta al no haber cumplido los tres años en balance, pero estamos hablando de un 3% de los activos en cartera.

-¿Considera que es esta norma solucionará el problema de alquiler?

El problema del alquiler es el gap entre oferta y demanda. Por lo tanto, será el incremento de la oferta lo que ayudará a reducir los precios del alquiler. Dicho esto, nosotros no estamos en el mercado del alquiler puesto que no somos patrimonialistas y contamos con inquilino en el momento de la compra del activo, que vendemos cuando abandona la vivienda y se cumplen las condiciones que hacen el activo apto para la rotación.

-¿Qué consejo le daría, en estos momentos a los inversores y a los políticos?

A los inversores les diría que somos una buena alternativa de inversión, con mucho potencial de crecimiento y con un binomio rentabilidad-riesgo muy atractivo y que, al mismo tiempo, tenemos un claro sesgo que contribuye a una solucionar una necesidad social. A los políticos les pediría que aportaran su granito de arena en la difusión de las alternativas que ofrece el mercado para aumentar la liquidez de nuestros mayores.

La elevada incertidumbre en el mercado provoca que seamos más cautos en nuestras inversiones

-Y, por último, ¿qué le pide al próximo Gobierno que salga de las urnas?

Al nuevo Gobierno, como a cualquier Gobierno, le pediría lo que todo empresario necesita: seguridad jurídica y un marco estable en el que las empresas podamos desarrollar nuestra actividad.