Dos cosas a tener en cuenta, importantes, para encarrilar la OPA de Neinor sobre Aedas Home, que, según los expertos, saldrá adelante sin problemas. La primera, y que ha comunicado hoy Neinor, promotora liderada por Borja García-Egotxeaga, su CEO, es que el Ministerio de Economía ha resuelto que no precisa autorización en ‘inversiones extranjeras’. Se trata de un paso previo, (vinculado al escudo anti OPAs que se aplica tras la crisis sanitaria del Covid), anterior incluso a la autorización de la CNMV, para que la promotora pueda seguir adelante con la operación.
El segundo asunto, el más importante, es que Neinor someterá a votación la compra del 100% de Aedas en su Junta general extraordinaria convocada por el consejo de administración y que se celebrará el próximo 20 de octubre.
Recordar que la empresa está controlada por los fondos Orion European Real Estate Fund, Stoneshield Southern Real Estate Holding II y Welwel Investments, que poseen, de manera directa o indirecta, el 29,5%, 25,7% y 13,5% del capital, respectivamente.
Vamos a echar un vistazo a la cotización de ambas promotoras, especialmente desde que se lanzara la OPA, el pasado 16 de junio. Neinor sube desde enero algo más de un 2%. Desde el 16 de junio, cuando cotizaba en los 13,66 euros, se dispara un 20%. Hoy lo hace en los 17 euros. Aedas se deja en lo que va de año cerca de un 20%. Desde el 16 de junio está en caída libre. En ese momento cotizaba en los 27,30 euros, hoy lo hace en 21. Es decir, que se desploma un 23%.
Desde que se lanzara la OPA, el pasado 16 de junio, Neinor se dispara un 20% y Aedas se desploma un 23%
“Los títulos de Aedas se han ido ajustando al precio ofertado, por lo que el mercado está también descontando que la operación seguirá adelante y que, Aedas, como tal, desaparecerá. En el caso de Neinor, lo que descuenta es que la operación es muy beneficiosa en precio, de ahí su positiva evolución en bolsa”, opina Javier Cabrera, analista de mercados.
“Hay que tener en cuenta”, explica Javier Diez, analista de Renta 4 “que, Aedas cotizaba con cierta prima y cercana a NAV, es decir, el valor neto de los activos de la compañía, y la OPA se ha lanzado con un -28% de descuento respecto a ese valor neto, de ahí el ajuste”.
No debemos olvidar que el mercado penalizó desde un principio a Aedas, incluso cuando comenzaron los rumores sobre la posible OPA, ya que, en situaciones similares, y normalmente, la empresa objetivo sube. La oferta se lanzó a 24,48 euros por título, un precio “disparatadamente bajo”, según los expertos consultados en ese momento, que suponía un descuento cercano al 20% si se compara con la cotización de hace apenas unos meses, cuando sus títulos llegaron a rozar los 27 euros, con una capitalización superior a los 1.170 millones. Ahora apenas supera los 900.
Pero es que, Apollo, el fondo liderado por Leon Black, había entrado en escena, y eso ponía en duda la compra… precisamente "por el precio al que a Apollo le podía encajar el retorno de la operación”, opinaba el analista de Renta 4, para añadir que buscarían la fórmula para pagar menos de tal manera que la rentabilidad le fuera atractiva a un fondo de estas características.
A Castlelake le interesa cobrar en metálico porque su objetivo es liquidar su participación con el mayor beneficio posible… en detrimento de los minoritarios, para variar. Mientras tanto, la CNMV, a por uvas...también para variar
Y así fue porque, el pasado 9 de julio, Neinor redujo la oferta hasta los 21,33 euros, precio ajustado tras los últimos dividendos distribuidos por Aedas.
Para sostener financieramente hablando la operación, Borja García-Egotxeaga, reforzaba el soporte económico de Neinor. A finales de junio cerró una ampliación de capital de 228,7 millones de euros, mediante la emisión de casi 15 millones de nuevas acciones a 15,25 euros.
A esta inyección de recursos hay que sumar lo desembolsado por sus principales accionistas, Orion, Stoneshield y Adar. De lo que falta se encargará Apollo que suscrito íntegramente una emisión de bonos sénior por 700 millones.
El importe máximo de la operación es de 1027 millones, según la información facilitada por Neinor a la CNMV.
Para los expertos del Sabadell, una vez concluida la compra el futuro de Aedas se podría estructurar de múltiples maneras. “Creemos que para Neinor podría tener más sentido la opción de trocear la cartera de AEDAS para alimentar su negocio de co-inversión. De esta manera, la digestión de la adquisición sería más fácil y manejable para Neinor, que se ha comprometido a mantener unos elevados niveles de retribución al accionista”.
La operación se empezó a fraguar, aseguran fuentes del mercado, a principios de año tras las conversaciones que mantuvo Borja García-Egotxeaga, CEO de Neinor, con los representantes del fondo Castlelake a espaldas de la dirección de Aedas. que capitanea David Martínez, su consejero delegado
Añaden, además, que a Castlelake, fondo que es accionista mayoritario de Aedas con el 79% del capital, le interesaría cobrar en metálico, porque su objetivo es liquidar su participación con el mayor beneficio posible…y añado yo, en detrimento de los minoritarios, para variar. Mientras tanto, la CNMV, a por uvas...también para variar.
La operación se empezó a fraguar, aseguran fuentes del mercado, a principios de año tras las conversaciones que mantuvo Borja García-Egotxeaga, con los representantes del fondo y dicen que a espaldas de la dirección de Aedas que capitanea David Martínez, su consejero delegado.
No debemos olvidar que Castlelake es el fundador de Aedas. Llegó a España en 2013 como TPG Credit, cuando el mercado inmobiliario nacional, estaba a precio de ganga tras el impacto de la crisis financiera de 2008.
En octubre de 2017, el fondo decidió sacar a bolsa su inmensa cartera de suelos bajo la denominación de Aedas Homes, creada por el propio vehículo inversor (propiedad de Brookfield Asset Management actualmente) en febrero de ese mismo año.
El futuro de Aedas pasa por su desaparición como empresa mientras Neinor se alzará con el triunfo en esta competición que ha enfrentado a las dos compañías en los últimos años.
La promotora que surja de la OPA no solo liderará en número de viviendas en desarrollo, sino también en capacidad de ejecución: 7.000 viviendas en 2026, “que podrían ser más”, señalan los analistas de Xtb, “si se simplificara la regulación y se pusiera más suelo a disposición de las promotoras”.
Es decir que habrá un antes y un después en el sector tras la fusión, eclipsada por la batalla bancaria que protagonizan BBVA y Sabadell, que redefinirá las reglas del juego del mercado residencial español.