Carlos Slim tiene trazado el plan para despejar los obstáculos al paso que ha marcado, tanto en el FCC como en Realia, para dar el golpe de suerte, como quien dice, y pasar de accionista de referencia al control total del grupo y de la inmobiliaria. Pendiente únicamente de los plazos de ejecución, el desenlace apunta a un horizonte sin ejecutivos díscolos, como Agustín García Gila en la división de Medio Ambiente -el último disidente del grupo- , ni accionistas de peso, incluida Esther Koplowitz.

El tiempo dirá si también fuera de la bolsa, lo más probable. El precedente más claro está en la estrategia con la que conduce Inmobiliaria Carso, que dejó de cotizar en la Bolsa de México en 2014, y no cuenta en su capital con compañeros de viaje. En estos momentos, Slim controla más de 71% de Realia, a través de Carso (un 33,84% antes de la última ampliación) y de Fomento (36,9%), y aspira al 80% del grupo, con la parte de Carso (61%), a la que espera sumar el 19,97% de la empresaria madrileña.

Esos planes han comenzado ya en Realia, con la tercera ampliación de capital, pero Slim se ha topado, en paralelo, con la resistencia de Polygon (10,5%). El fondo británico le ha sacado los colores sobre la valoración de activos, una cuestión polémica, pero que se remonta en realidad a 2015, cuando Slim compró a Bankia su 24,9% y lanzó después una OPA por el 100%.

Una fusión por absorción no se rige por la ley de OPAS, aunque depende del dictamen de la CNMV

Esa adquisición fue en condiciones de ganga, por el programa de desinversiones de la entidad pactado con Bruselas. El magnate mexicano aprovechó la oportunidad, ya como principal accionista de Fomento, para consumar un sueño: la entrada en el mercado inmobiliario español.  Hasta entonces, no había podido o se le había cerrado el paso.

Desde entonces, el camino de Slim no ha variado para aumentar su participación, tanto en FCC como en Realia, siempre con el mismo recurso: ampliaciones de capital o vía OPA. En el caso de la inmobiliaria, sin embargo, no ha logrado ese fin en los mismos términos que en las dos ampliaciones anteriores (en torno al 3%). Algo se ha torcido, por tanto, en el plan del inversor mexicano, a pesar de sus prisas para concluir la operación antes del final de ejercicio.

Slim, dicho de otro modo, ha elevado su peso en Realia, pero no ha superado el umbral del 35%, en cuyo caso lo hubiera tenido que comunicar a la CNMV. No ha habido movimientos significativos en esa operación.

La estrategia de Slim es la misma que en Carso, sin compañeros de viaje y fuera de bolsa desde 2014

La evolución en bolsa en enero de la inmobiliaria de Realia es espectacular, por cierto, con una subida en torno al 18%, frente al raquítico comportamiento en meses. Las acciones cotizan ya a 1 euro (lo han superado incluso), cuando la ampliación de capital se hizo a 0,85.

Las opciones que maneja, en ese escenario, son dos, básicamente. O bien separar la actividad y activos inmobiliarios de FCC Real State para agruparlos en Realia, o plantear una fusión por absorción de la inmobiliaria por el grupo.

En los dos casos, obviamente, Polygon seguirá con lo que ha denunciado desde el minuto uno: la valoración de activos de Realia, de acuerdo con la metodología RICS, la misma que utiliza el consorcio para sus activos residenciales, pero que Realia no aplica a los suyos (emplea la metodología ECO, que los infravalora).

La empresaria sigue cercada por la deuda (vence en un año) y el remedio depende del mexicano

Es la razón por la que ha denunciado a Slim ante el ICAC, el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, y ha llevado el caso a la CNMV. Seguirá en su empeño hasta el final, tanto si añade a Realia los activos de Real State como en cualquier otra maniobra de Slim para acorralarle.

La ventaja de la fusión por absorción, en cualquier caso, es clara: una absorción no se rige por la ley de ofertas de adquisición (opa). El régimen jurídico aplicable a esas fusiones está recogido en Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles. No obstante, en lo que se respecta a cualquier sociedad cotizada, debe someterse al dictamen y aprobación de la CNMV.

El visto bueno en junta de los accionistas no tendría problemas, por el control de Slim -necesita el apoyo de dos tercios del capital-, pero se ajusta a unos plazos. Por ese motivo, FCC y Realia pueden adelantar las juntas, convocando a los accionistas a partir de los días 28 y 29 de febrero, fechas en las que presentan los resultados anuales, para celebrar sus asambleas en marzo o abril.

¡Ya le gustaría a muchas empresas negociar la deuda con la banca en las mismas condiciones que Slim!

La tramitación de la fusión dura unos seis meses, incluyendo la aprobación de la CNMV. En paralelo, el proceso exige la valoración de las dos compañías por un experto independiente para establecer así una ecuación de canje. Un posible canje sería de 12 acciones de Realia por cada 1 de FCC,

En ese caso, la participación de Polygon en Realia (10,5%) quedaría en torno al 2% del grupo. Sería un accionista más del grupo de construcción e infraestructuras, como los son Deutsche Bank (2,92%) o Bill Gates (5,73%). Los accionistas minoritarios tienen un 10,37%.

Como segundo accionista, en cualquier caso, seguiría Esther Koplowitz, con el 19,97%. Ahora bien, la empresaria tiene un problema, la deuda en el grupo, que asciende a 944 millones y vence en un año, antes de abril de 2020, pero la solución final, sí o sí, depende del magnate mexicano.

Esther, de hecho, según fuentes consultadas por Hispanidad, se ve ya más fuera que dentro del grupo. La deuda es, en fin, como ya hemos informado, la espina dorsal por la que la salida de Koplowitz del grupo es cuestión de tiempo.

Las acciones de la inmobiliaria se han disparado un 18% desde la tercera ampliación y FCC roza máximo en un año  

La empresaria debe, en concreto, 844 millones a los bancos, con el plazo de vencimiento mencionado, y 100 millones a Slim. Esa suma supone un pago enorme en concepto de intereses, mientras sigue congelado el dividendo para afrontarlos. Ahora bien, el responsable último de esa deuda es también el propio magnate, que la compró por 600 millones a BBVA y Bankia, con una quita del 29%.

En el mientras tanto, Fomento cotiza por encima de 13 euros. En los 13,5 llegaría a su récord en un año y enfila a más, a máximos en cinco. A ese precio, el valor de la participación de Esther iguala, e incluso supera, los 944 que debe, de igual modo que ha aumentado la capitalización del grupo a casi 5.500.

Con esa cotización, dicho de otro modo, todo cambia, pero es un prólogo de lo que puede venir. El Valor de Empresa (EV o enterprise value) del grupo puede superar 10 veces el Ebitda, en las ecuaciones que barajan los analistas para valorar el grupo y calcular el precio en los próximos meses (el EV incluye la capitalización sumada a la deuda con relación a Ebitda). La acción, en ese cálculo, tiene un potencial de hasta 14,4 euros.

Slim compró muy barato en 2015 el 24,9% de Bankia, urgida a vender activos por Bruselas

En ese caso, el valor del 19,9% de la empresaria aumenta a 1.063 millones. A ese precio, sí podría venderle su parte. Todo ello, sin descartar una gratificación extra de Slim. Le sobran las razones: le bastaría, entre otras cosas, con aportar una parte de la quita de la deuda condonada por los bancos (a cualquier empresa le hubiera encantado negociar en las condiciones que lo hizo el mexicano).

Todo ello, sin olvidar, naturalmente, el negocio redondo que ha hecho en España. A partir ahí, también, Slim puede lanzarse cómodamente con una oferta sobre el resto y excluir, como hemos señalado, a FCC del mercado, además del troceo y venta del grupo, más cómodo, para quedarse con Realia y deshacerse del resto. Slim es, basicamente, un inversor, con plazos de entrada y de salida, como el resto.