- La agencia no ve riesgo de burbuja porque se venden la mitad de las casas que antes de la crisis.
- La subida de precios (4,5% anual) y de ventas (14% al año) mejorará las cuentas de los bancos.
- Pero las hipotecas también se han encarecido: por las cláusulas suelo y por los próximos cambios legales.
- El Popular está en otro escenario, demasiado expuesto y sin el tiempo que otros para esperar a que el sector se recupere.
- Ojo, se venden viviendas de segunda mano, no nuevas, y el stock acumulado durante la crisis sigue prácticamente donde estaba.
Moody's se alinea con
Draghi, que dijo ayer miércoles en Madrid que
no divisa burbujas inmobiliarias o de crédito, y tampoco ve riesgos de sobrecalentamiento en el mercado hipotecario español. Lo hace en el informe
sobre el mercado inmobiliario, que ha publicado este jueves, en el que ofrece una visión de conjunto del sector.
No hay grandes novedades. Más bien, un retrato de situación de lo que viene pasando desde hace un tiempo, con un
impacto positivo para los bancos, sobre todo por la subida de precios, pero con la excepción del
Popular.
Este último, según Moody's, no está en las mimas condiciones que el resto para esperar a que el sector inmobiliario se recupere. Está
demasiado expuesto y tiene problemas de
solvencia, una mezcla explosiva que le obliga a darse más prisa que otros en deshacerse de los activos no productivos que lastran su cartera.
Para el resto de los bancos, la subida de precios (4,7% anual) es un aliciente (seguro que ya lo han calculado por su cuenta) y también para las
titulizaciones hipotecarias. La medida de
emisiones de este tipo en España está muy por encima de la de otros países. En concreto, por un euro emitido, 2,5 euros en crédito hipotecario, frente a 1,1 euros en otros países.
Otra cosas son las peculiaridades dentro de las generalidades. Por ejemplo, las operaciones de compraventa aumentan, pero eso
no ha acabado con el stock de viviendas nuevas que se construyeron en 2006 y 2007, epicentro de la crisis, y apenas representan el 10% del mercado. En los años precrisis, sin embargo, se repartía el mercado a partes iguales con la vivienda de segunda mano. Hay casi medio millón de casas en ese
stock y se venden al año unas 40.000.
En cualquier caso,
se venden más casas, un 14% más por año, pero la mitad que en 2006-2007, y se han reducido los plazos de pago, lo cual es un alivio también para los bancos (por
riesgo y
mora).
Pero de ahí a una burbuja va un trecho demasiado amplio, entre otras cosas porque el volumen de los créditos hipotecarios actuales es un 25% de los niveles que alcanzó antes de la crisis.
La agencia constata también el efecto en el encarecimiento de las hipotecas, no sólo por la anulación de las
cláusulas suelo. También por la nueva
Ley Hipotecaria. Una cosa está clara: los bancos han tomado nota y son más
restrictivos a la hora de conceder un crédito por las cláusulas y también lo será más todavía con la introducción de cambios legislativos. Por ejemplo, si se limitan las
ejecuciones hipotecarias.
Rafael Esparza
